위키 · 최종 수정 2026-11-15

전세 계약 체크리스트

계약 전: 서류로 확인할 것

• 등기사항증명서(등기부등본): 갑구에서 소유자와 압류·가압류·신탁 여부를, 을구에서 근저당 등 선순위 채권 금액을 확인합니다. 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있습니다.
• 선순위 채권 + 내 보증금이 집값에서 차지하는 비율이 높을수록 위험합니다. 시세는 실거래가 공개시스템으로 확인합니다.
• 집주인 신분증과 등기부의 소유자가 같은지, 대리인이면 위임장과 인감증명서가 있는지 확인합니다.
• 다가구주택은 다른 세입자들의 보증금 합계도 확인해야 합니다(전입세대 확인서, 확정일자 부여 현황).
• 집주인의 국세·지방세 체납 여부는 임대인 동의 또는 계약 후 열람 제도로 확인할 수 있습니다.

계약서 작성

계약금, 중도금, 잔금 일정과 함께 특약을 구체적으로 적습니다. 흔히 넣는 특약은 "잔금일 다음 날까지 등기부상 권리관계를 현 상태로 유지한다", "전세자금대출 또는 보증보험 가입이 불가하면 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다" 등입니다. 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다.

잔금일: 대항력과 우선변제권

이사(점유)와 전입신고를 마치면 다음 날 0시에 대항력이 생기고, 여기에 확정일자를 받으면 경매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 전입신고는 정부24나 주민센터에서, 확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 받습니다. 주택 임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 함께 부여됩니다.

대항력이 다음 날 생긴다는 틈을 노려 잔금일에 대출을 받는 사례가 있으므로, 잔금 직전에 등기부를 한 번 더 떼어 보는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환보증

집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증)이 대신 지급하는 상품입니다. 주택 유형, 보증금 규모, 선순위 채권 비율에 따라 가입이 거절될 수 있으므로 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하고 특약에 반영하는 것이 안전합니다.

비용

중개보수는 거래금액 구간별 상한 요율 안에서 협의합니다. 이 밖에 이사비, 보증보험료, 전세대출 이자·보증료가 듭니다.